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Construction Maison Valencin Nord Isère - Maisons GEM

Taux, prêt relais, assurance des prêts, calendrier banque

16 Janvier 2008, 15:49pm

Publié par nadsa

Après avoir fait des simulations dans notre banque, et 3 autres banques, on est finallement passé par le courtier. 

Dès le départ, on a voulu un taux fixe. Le taux variable est trop risqué, surtout qu'en ce moment, les taux augmentent. On a obtenu un taux fixe, modulable (on peut changer le montant des remboursements, à la hausse ou à la baisse, tous les 6 mois, et faire des petits remboursements anticipés).

Sur 25 ans, à 3.95% on ne risque pas grand chose. On espère baisser la durée du prêt par la suite, si nos revenus augmentent.

Sinon, Le crédit agricole sud rhone-alpes d'heyrieux nous a très bien conseillé. Il nous a proposé des panachages, par ex un prêt de 25 ans à taux fixe, et un petit prêt de 10 ans à taux variable, mais capé (+2% maximum d'augmentation), afin de baisser les intérêts.

A éviter, les prêts capé qui ne sont pas du variable, mais qui augmentent ou baissent la durée de votre prêt (cela revient au même), on nous a proposé ça au CSF.

On n'avait pas droit au prêt à taux zéro, car on l'a utilisé pour notre appart (pas deux fois de suite). On avait déjà utilisé aussi nos prêts PEL et CEL (prêt épargne logement).

Donc on a juste un prêt principal conventionné.

On a aussi un prêt relais

Le construction étant une longue aventure, on ne voulait pas vendre notre appartement, et être obligé de prendre une location. On peut donc prendre un prêt relais, mais ça réduit le budget. Car en effet, les banques ne prennent pas de risques, et ne prêtent que le minimum.

Il faut faire une estimation écrite de la valeur du bien. La banque prend l'estimation la plus basse. Elle déduit le prêt qui reste à payer (si on n'a pas finit de payer). Et ensuite, elle multipllie par 80 ou 70 % (selon les banques). Ex : pour un bien estimé entre 210 et 200.000 euros. La banque prend l'estimation minimum (200.000) et enlève ce qui reste du prêt (reste un prêt de 90.000 euros = 200.000-90.000 = 110.000). puis cette somme est multpliée par 70 % (ou 80% selon les banques) = 110.000 * 70% =  la banque vous fait un prêt relais de 77.000 euros seulement. Sinon, il faut vendre le logement, et prendre une location (le budget sera plus élevé).

L'avantage, c'est que si vous vendez mal votre logement, vous n'êtes pas coincé. On a donc un prêt relais de 2 ans (on paie les intérêts à partir du déblocage), et un différé de 15 mois pour le prêt principal (on paie les intérêts intercalaires à partir du premier déblocage). 

Assurance des prêts :

Pour l'assurance des prêts, le crédit mutuel nous a "vendu" la sienne qui était intéressante.

sinon, les courtiers en assurance sont bien aussi, et proposent des taux bien plus bas que les banques.

on n'est pas obligé de prendre l'assurance dans la banque, même s'ils forcent un peu, et qu'ils oublient de le dire.


CALENDRIER DE LA BANQUE : 

- de sept à nov 2006 : diverses simulations auprès des banques.

- décembre 2006 : simulation par mail avec la CAFPI

- 05 janvier 2007 : après la signature des contrats et compromis, RDV avec la CAFPI

- 20 janvier 2007 : le dossier est accepté, on prend RDV avec la banque concernée.

- 23 février 2007 : RDV Crédit Mutuel, ouverture des comptes, négociations diverses et variées (il faudra changer tous les virements automatiques, et ils sont nombreux), questionnaire assurance des prêts, derniers détails sur les prêts.

- 22 mars 2007 : la banque nous envoie l'offre de prêt et l'échéancier prévisionnel. Tout concorde, pas de mauvaises surprises, enfin un truc qui avance !

- 25 avril 2007 : offre de prêt retournée. On paie l'assurance des prêts pour bloquer le taux.



- 13 octobre 2007 : RDV banque : premier déblocage en vue de la signature définitive. Le banquier s'impatientait un peu (il nous a gentillement fait remarquer que les taux avaient pris 1 point depuis !).


* Points principaux à regarder avec les banques :

- le taux : se négocie

- les frais bancaires : se négocient

- les frais de garantie et d'hypothèque : se négocient

- les assurances des prêts : se négocient (et on n'est pas obligé de prendre l'assurance de la banque).

- si changement de banque : négocier tous les frais entrainant le changement (prélèvements automatiques, frais de compte, assurances, Cartes bancaires, etc ...)



- 2ème déblocage : le 03 mars 2008 : fondations (20%)

- 3 ème déblocage : le 25 mars 2008 : murs (15 %)

- 4ème déblocage : le 07 avril 2008 : hors d'eau (20 %)

- 5ème déblocage : le 07 mai 2008 : cloisons, hors d'air (15 %)

- 6ème déblocage : achèvement des équipements (20 %) - fin juillet 2008.

- 7ème déblocage : remise des clés (5 %) - 1er août 2008.



Commenter cet article

clem 06/05/2009 13:58

Bonjour,

et merci mille fois pour votre blog ... quel travail ! Je suis seule et vais me lancer dans une construction, alors votre aide m'est plus que précieuse :-)
Merci encore pour toutes vos infos que je me permets de copier dans un dossier perso "maison".
Cordialement.

nadsa 07/05/2009 22:40


Bonjour, et merci pour votre message, cela fait plaisir, et c'est aussi le but de ce blog : faire partager notre expérience à ceux qui vont se lancer, comme nous nous sommes aidés d'autres blogs au
début de notre aventure... Cordialement.