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Construction Maison Valencin Nord Isère - Maisons GEM

Vente de l'appartement : notre expérience

, 04:46am



Vente de l’appartement : le 1er octobre 2008

 

- La vente s’est bien passée. Les acheteurs ont refusé d’avancer de 2 jours la vente (une histoire d’intérêts). Mon mari étant absent pour son travail, il a dû me signer une procuration, et je suis allée toute seule à la vente. Donc à savoir : le conjoint peut signer une procuration si il est absent ; en fait, le vendeur n’est pas obligé d’être présent, s’il a un empêchement, il peut signer une procuration au notaire qui se charge de la vente tout seul (il vaut quand même mieux être présent, surtout si le notaire oublie des choses…).

- Nous ne sommes pas contents du notaire d’Heyrieux, ou du moins de sa clerc de notaire, car elle devait nous envoyer la procuration 1 semaine avant. Comme je n’avais rien au courrier, j’ai téléphoné le mercredi, laissé un message à la secrétaire, pas de rappel. Je rappelle jeudi, toujours rien. J’envoie un mail au notaire urgent le vendredi, comme par hasard j’ai une réponse : elle me dit « mais il n’y a pas d’urgence ! », sauf que mon mari partait en déplacement lundi à 4h du mat, donc si elle m’avait envoyé la procuration lundi, c’était fichu. Elle me l’a donc envoyé par mail le vendredi. Elle devait me donner l’adresse du notaire des acheteurs à Lyon, où avait lieu la vente définitive, et l’heure exacte du RDV ; comme je n’avais aucune nouvelle, je rappelle mardi matin, c’est à dire la veille. Au pire, j’aurai téléphoné à nos acheteurs ! J’en profite pour demander si tout est ok au niveau documents, au cas où : il en manquait la moitié ! En particulier pour le remboursement du prêt de l’appart et celui du prêt relais (ils sont datés du 1er octobre, c’est à dire du jour de la vente !). J’ai appelé moi-même la régie, pour savoir comment cela se passait… donc un peu léger.

Donc les étapes :

-         la veille, j’avais rendez-vous avec les acheteurs qui voulaient voir l’appartement vide et relever les compteurs (eau, gaz, électricité). Ils ont constaté que l ‘appart était très propre et m’ont remercié, ça fait plaisir. Je leur ai laissé un dossier avec toutes les factures, modes d’emploi des appareils, et documents de la régie. Comme la réunion de copro est prévue le 30 oct, je leur ai donné une procuration, car le délai est trop court pour la régie pour faire le changement ! On n’a pas payé les charges du trimestre (oct nov déc), notre notaire l’a déduit du prix de vente et l’a payé directement à la régie (compliqué leur truc).

-         le jour de la signature, le 1er octobre à 14h00 : tout s’est bien passé, grâce au notaire de Lyon (on fera peut-être appel à celui-là d’ailleurs si on a d’autres affaires à régler…Maître Benoît Morel). A savoir : quand les acheteurs et les vendeurs amènent chacun leur notaire, la signature du compromis se fait chez l’un, et l’acte définitif chez l’autre. Donc on a signé le compromis à Heyrieux, et la vente à Lyon. Heureusement que j’étais là et que j’avais amené tout le dossier : j’ai pu fournir des documents qui n’avaient pas été transmis. Notre notaire n’a pas pu venir, il était représenté par sa clerc de notaire.

-         La signature en elle-même, rien de particulier, à part la longue séance de signature et les paraphes.

-         J’ai fourni l’avis de taxe foncière qu’on avait reçu. Les acheteurs m’ont fait un chèque directement  avec le montant des charges de copro « oct-nov-déc » et leur part de taxe foncière pour la même période.

-         Le chèque de la vente a été remis à la clerc de notaire, qui s’est occupée de solder les prêts, de payer les charges de la régie, et qui nous a fait le virement du reliquat (j’ai fourni un rib).

-         Les mauvaises surprises : ont été déduits :

                  - 560 euros de frais de main levée pour le prêt de l’appart (on ne nous avait pas prévenu),                  - 275.08 euros pour la Régie de « frais de mutation » (frais que prend le syndic pour le changement de propriétaire ! ça non plus, on ne le savait pas, c’est cher pour un changement de nom !).

-         La bonne surprise : le notaire nous a fait passer l’acte de vente du terrain, avec le remboursement du reliquat des frais notariés (à la signature ils sont évalués, ensuite il faut réclamer les factures pour le coût réel, ou bien le notaire les fait passer de lui-même). Les frais étaient moins élevés que prévu, et il nous a remboursé 488,33 euros ! Cela rembourse presque les frais non prévus plus haut.

-         Autres mauvaises surprises : la banque (Crédit agricole centre est) nous a pris 33.33 euros de frais de décompte de prêt (pas de cadeau, vu qu’on a changé de banque !). le notaire a remboursé le prêt restant de l'appart. Comme prévu, on a des frais de remboursement anticipé : 1047 euros + 523 d’indemnités de gestion. On a payé la mensualité comme d’habitude le 5 oct, le versement du notaire a été fait le 07/10, le prêt a été soldé le 7 oct, et on a payé des « intérêts de retard » du 05 au 07 oct, soit 19.34 euros.

-         On a payé directement à la régie des réparations pour l’ascenseur qui est tombé en panne en juillet, donc c’est à notre charge puisqu’on était encore proprio à cette époque : 261 euros non prévus qui sont tombés début oct. On ne savait même pas que l’ascenseur était tombé en panne et avait été réparé, la régie ne nous avait pas informé, donc surprise.

-         Ensuite, le notaire a remboursé notre prêt relais + les intérêts, ceux qui étaient prévus, donc pas de surprise dans ce sens là.

-         On a arrêté le différé du prêt principal. On va commencer à rembourser les mensualités début novembre. On a fait un remboursement anticipé (gratuit) du montant des intérêts du différé. On attend le nouveau tableau d’amortissement pour connaître la mensualité. On avait le choix entre réduire la mensualité ou la durée du prêt : on a préféré réduire la mensualité, vu l’augmentation du coût de la vie et du panier de courses.




Mercredi 14 mai 2008  : signature du compromis de vente devant notaires. Le délai de retractation court jusqu'au jeudi 22 mai 2008.
- Ensuite, l'acheteur doit fournir une atttestation de demande de prêt avant le 30 mai, et l'obtention de son prêt avant le 30 juin 2008.
- Signature définitive au plus tard le 1er octobre 2008. Cela fait loin, on espère que l'acheteur est sérieux et qu'il ne changera pas d'avis d'ici là (sinon rebelote, remise en vente, re-visites, etc...). D'un autre côté, on est content d'avoir trouvé un acheteur pas pressé, ça nous évite de prendre une location et de faire 2 déménagements (galère...). Maintenant, il faut croiser les doigts pour que la maison soit bien livrée fin sept 2008 (le conducteur de travaux semble confiant).


Nouvelle page pour une autre aventure : le vente de notre appartement...


L'estimation du prix :
- Tout d'abord, faire estimer le prix, et par plusieurs sources pour être sûr (on a choisi 2 agences et 1 notaire, les 2 agences ont dit le même prix, le notaire était un peu plus élevé).
- Se renseigner sur les ventes récentes qui ont eu lieu dans la résidence (prix de vente, et non prix d'annonce car c'est très différent).
- Se renseigner sur internet sur le prix du marché dans la zone géographique (le notaire sait à peu près).


Les annonces :
- On a choisi dans un premier temps les annonces gratuites internet (vivastreet, kijiji, le bon coin, marché, etc...). L'annonce doit être assez complète ; on a mis un lien sur un blog fait spécialement pour l'appartement (avec beaucoup de photos, détails, plans, environnement, transports, écoles, etc...).
- On l'a mis dans 2 agences pour commencer, pas plus, en mandat simple, après ça fait trop (pas d'exclusivité, trop risqué).
- On leur donne un délai de 3 mois, après on mets des annonces payantes sur internet (entreparticulier.com) et dans les journaux (paru vendu, top annonces, le progres, le dauphine).


Le prix :
Ni trop haut ni trop bas !

- Pas trop haut, sinon il n'y a pas assez de visites, et après ça traîne, on est obligé de baisser le prix, ça fait mauvais effet.

- Pas trop bas non plus : On a fait l'erreur de le mettre trop bas : on n'a pas pensé que les "français" aimaient négocier les prix, et qu'ils confondaient un peu les francs et les euros. On nous a négocié jusqu'à 25.000 euros en moins (soit 160.000 francs !!), alors qu'on s'était mis au prix du marché, donc à un prix correct.

- Donc il faut le mettre un peu plus élevé, mais pas trop, on aurait dû le mettre 10.000 euros de + de ce qu'on en voulait.

- Le délai : ne pas le mettre trop longtemps avant, ni trop tard. il faut compter 3 mois en moyenne entre la signature de la promesse et de l'acte définitif, et 3-4 mois pour vendre un bien à son juste prix. Donc 6 mois avant la date souhaitée c'est bien.

- La période est importante aussi : comme on a un appartement à la campagne, la période comptait autant que pour une maison. Les gens commencent à chercher au printemps, avec les beaux jours. On l'a mis fin février, c'était un peu tôt. Après le changement d'heure, on a vu la différence, les gens qui visitaient après le travail pouvaient profiter de la vue et du soleil (ce qui faisait le plus de notre appart).


Les agences :
- Mandat simple conseillé. les frais d'agence varient beaucoup : entre 4 et 6 % (10.000 et 14.000 euros pour nous).
- Ce n'est pas facile de faire un choix. On l'avait fait par rapport à notre expérience quand on cherchait une maison ou un terrain. On avait pris ceux qui nous avait fait bonne impression. On a eu raison pour 1, on s'est trompé sur le 2ème (peu de compte rendu, visites le jour même prévenu 1 heure avant...).
- On a choisi 2 agences car on ne voulait pas faire toutes les visites nous même, on a laissé un jeu de clé pour qu'ils viennent en journée quand on n'est pas là (ça dérange moins). Et puis c'est eux qui s'occupent de la négociation des prix (ça aussi c'est prise de tête).


Les visites :
- Avec les annonces gratuites internet très peu de visites. Ce sont surtout les agences qui nous ont appelé (une 10 aine !) pour signer un mandat. 2 en particulier ont lourdement insisté, car ils avaient soit disant des clients. Mon mari s'est laissé prendre. On a accepté de signer 2 mandats sans publicité (juste pour les clients en question) ; il y a bien eu 2 visites, mais aucune suite.
- Avec 1 agence beaucoup de visites, mais pas sérieuses (des curieux, rien à voir avec ce qu'ils recherchaient).
- Avec une agence peu de visites (mais déjà plus sérieuses, mieux ciblées).
- Avec les beaux jours début avril, les particuliers ont commencé à se manifester un peu plus.

Les étapes : pas facile de faire visiter, en dire trop ou pas assez ?, accepter les critiques (trop petit, trop éloigné du centre...). Quand on a les premiers visiteurs motivés, qui trouvent ça bien, on s'emballe. Et quand ils vous font une proposition très inférieure, on est très déçu.
- On n'était pas en position de faiblesse : on venait juste de le mettre en vente, on n'était pas pressé (car notre maison était prévue pour fin sept), et on savait qu'on était au bon prix (les agences nous avaient même conseillé de le mettre + haut). Donc on a refusé net, sans discussion. On a quand même eu un moment de doute (et si dans 6 mois on ne l'a pas vendu ?), mais suite au conseil d'un agent immobilier très correct (on vous donnera ses coordonnées si cela vous intéresse), nous n'avons pas cédé à la panique. Et on l'a vendu au prix qu'on en voulait, avec un peu de patience (au bout de 1 mois et demi).

- Il faut se méfier de tout le monde, on rencontre des tas de gens bizarres. Une dame nous fait une offre par mail sans avoir visité, après elle avoue qu'elle a visité avec une agence mais qu'elle n'a pas signé de bon de visite (A EVITER, c'est un coup à payer une forte somme de dédommagement à l'agence! ). Une autre nous fait une offre, on la rappelle pour donner notre réponse, elle avait changé d'avis (trouvé autre chose !). 

- On a eu une drôle d'aventure : un type a visité une seule fois, a sorti son chéquier pour nous faire un chèque d'avance à condition de lui "bloquer" la vente" de suite et n'a pas discutté le prix, il fallait lui donner une réponse le jour même. Il nous sort une fiche de paie (5.000 euros par mois !!!) et ils vendent une maison de 400.000 euros, donc pas de prêt, aucune garantie bancaire, seulement leur parole. Je trouve ça très bizarre. Je demande à réfléchir (très méfiante). Il laisse sa carte de société. On rappelle pour éxiger des garanties bancaires : plus de nouvelles ; je fais une petite recherche sur internet, il est bien chef d'entreprise, mais sa boîte est en liquidation judiciare !!! C'est quand même utile internet, on trouve plein de choses...

Les diagnostics : obligatoires, pas obligatoires, bien se renseigner. Car les experts ont tendance à vous faire payer plein de trucs dont on n'a pas besoin.
- Notre résidence est récente : 2003. pas d'amiante, pas de plomb, la région n'est pas concernée par les termites, le gaz c'est pour les immeubles de + de 15 ans... Loi carrez : pas obligatoire, mais conseillée (on l'a fait juste pour être sûr, on ne l'a pas fourni).
- DPE : energétique, obligatoire pour tous. ERNT : état des risques naturels et technologiques : obligatoire, mais attention, la mairie vous le fait gratuitement (alors qu'on vous le propose à 40-50 euros !).
- Les prix varient aussi beaucoup d'un expert à l'autre : demander plusieurs devis (DPE + carrez : on a eu 3 devis à 155 euros, 180 euros et 242 euros !). Prenez en un pas trop éloigné, ils font payer le déplacement sinon. Sur la région on peut vous donner le numéro de l'expert qu'on a appelé, il a été très très bien (il nous a expliqué tout ce qu'il faisait, prix correct).

Le compromis ou promesse :
- On a finallement vendu entre particuliers. On avait chacun notre notaire. Il a fallu attendre 1 mois pour arriver à fixer un RDV, il y a eu les vacances puis les ponts (l'angoisse !).
- Pendant tout ce temps, on a arrêté les visites (on perdait 1 mois de visite si les acheteurs changeaient d'avis). C'était risqué, mais on leur avait demandé des garanties (simulations bancaires) et on avait échangé des mails et des coups de fils pendant la période, on leur a fourni les copies des plans et les comptes-rendus de copro, ils sont revenus mesurer pour leurs meubles,  ils nous ont dit qu'ils avaient visité plusieurs fois le village et que c'était bien ce qu'ils recherchaient (on a voulu être sûrs de leur motivation). On s'est mis d'accord avant sur le prix et le délai.

- On a signé un compromis de vente. Comme les acheteurs empruntent toute la somme, ils n'avaient pas de liquidités pour verser les 5 % d'avance. Le notaire a fait une autre proposition : on a accepté de ne pas avoir de chèque d'avance (bloqué chez le notaire de toutes façons) ; en échange, si les acheteurs se désistent en dehors des clauses suspensives, ils nous verseront 10 % (si nous nous désistons, nous versons 10 % aussi, cela protège le vendeur et l'acheteur).

- Les clauses suspensives sont l'obtention du prêt et le décès entre autres... Pour le prêt, c'est très cadré, le notaire note une date limite pour l'acheteur : il doit fournir une attestation de demande de prêt avant telle date, et il doit obtenir le prêt avant telle date (attention, il ne faut pas traîner, si l'acheteur voit son prêt refusé mais qu'il n'a pas respecté le délai, il sera obligé de verser les 5 ou 10 % quand même).

- Nos obligations sont de continuer à entretenir l'appartement convenablement, le notaire se charge de fournir tous les documents demandés (garantie décennale de l'immeuble, risques naturels car nous sommes en zone semi-inondable,  réglement de copropriété, etc...).

- Il y a pour l'acheteur un délai de retractation légal de 7 jours à compter de la réception de l'accusé de réception (les notaires nous ont tout remis le jour même pour gagner du temps).

- Donc après il faut attendre le délai de 7 jours, puis l'attestation de prêt, puis l'obtention du prêt et enfin la date définitive de la signature de l'acte de vente. Le vendeur est obligé de respecter la date limite (donc prévoir large ou prévoir une solution de repli en cas de retard). La date peut être avancée si cela arrange tout le monde.